I. Genel Kural

Kat malikleri, hem bağımsız bölümlerinin hem de ortak alanların kullanımında, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmeme ve rahatsız etmeme yükümlülüğüne sahiptir. Bu yükümlülük, sadece kendi bağımsız bölümünde oturan veya o bölümden faydalanan kişiler için değil, aynı zamanda diğer kat maliklerinin paylaştığı ortak alanlar ve eklentiler için de geçerlidir. Kat maliklerinin yükümlülükleri, yönetim planı ile belirlenen kurallara uymayı da içerir. Yönetim planı, genellikle apartman yönetimi ve ortak yaşam koşullarına dair önemli düzenlemeler içerdiğinden, kat malikleri bu planı dikkatle inceleyip uymalıdır.

II. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Her kat maliki, anagayrimenkulün genel bakım ve onarımından sorumludur. Bu sorumluluk, binanın dış yapısının ve mimari bütünlüğünün korunmasını, ortak kullanım alanlarının düzenli bir şekilde bakımının yapılmasını içerir. Herhangi bir kat maliki, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı olmadan, ortak alanlarda tadilat yapamaz, dış cepheyi değiştiremez veya yapıyı bozan herhangi bir değişiklikte bulunamaz. Ancak, binanın yapısal bütünlüğünü tehdit eden, bağımsız bölümleri veya ortak alanları zarara uğratacak bir durum söz konusu olduğunda, bu tür onarımlar için kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu, örneğin çatıda meydana gelen bir sızıntı veya temelde oluşan bir hasar gibi acil durumları kapsar.

Kat malikleri, binaya zarar veren herhangi bir durumdan sorumlu olacaklardır. Örneğin, binanın temeli veya dış duvarlarında meydana gelen zararlar, sadece bakım ve onarım gereksinimi değil, aynı zamanda diğer kat maliklerinin haklarını da zedeleyebilir. Bu nedenle, kat malikleri hem kendi bağımsız bölümüne hem de diğer ortak alanlara verilen zararlardan dolayı sorumludur.

III. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma

Kat maliklerinin, anagayrimenkulün genel giderlerine katılma yükümlülüğü vardır. Bu giderler, ortak kullanım alanlarının bakımı, sigorta primleri, yönetim giderleri gibi kalemleri içerir. Kat maliklerinin her biri, bağımsız bölümünün büyüklüğüne göre, eşit oranda veya belirlenen arsa payı oranında bu giderlere katılmak zorundadır.

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi hizmetlerdeki giderler, genellikle tüm kat maliklerine eşit olarak paylaştırılır.
• Sigorta primleri ve diğer ortak alanlardaki bakım-onarım giderleri, her bir kat malikinin arsa payı oranında bölüştürülür.

Kat maliklerinin, yalnızca kendi bağımsız bölümlerinden faydalanmadıkları gerekçesiyle bu giderlere katılmamaları mümkün değildir. Yönetim planı, bu konuda kat maliklerinin uyacakları kuralları belirler. Giderlerini ödemeyen kat maliklerine karşı yasal yollarla takip yapılabilir ve ödeme süresinde gecikme tazminatı uygulanabilir.

IV. Sigorta Anlaşması

Kat maliklerinin, anagayrimenkulü sigorta ettirme yükümlülüğü vardır. Sigorta poliçesi, anagayrimenkulün tamamının veya bir kısmının zarar görmesi durumunda, gerekli onarımların yapılabilmesi için gereklidir. Sigorta bedeli, her kat malikinin arsa payı oranında paylaşılır.

Kat maliklerinin bağımsız bölümleri için ayrıca sigorta yaptırma hakları vardır. Ancak, sigorta poliçesi teminatları, sadece bağımsız bölümde meydana gelen zararı kapsar ve ortak alanlarda meydana gelen zararlara yönelik sigorta, tüm kat maliklerinin paylaştıracağı giderlerden karşılanır.

V. Ortak Giderlerin Teminatı

Kat maliklerinden biri, ortak giderlerini ödemediği takdirde, bu borçlarını ödemek için bağımsız bölümü üzerinde ipotek tesisi edilebilir. Bu ipotek, diğer kat maliklerinin haklarını teminat altına almak amacıyla yapılır. Bu durumda, borçlu kat maliki, bağımsız bölümünü satarak borcunu ödemek zorunda kalabilir.

VI. Müsaade Mecburiyeti

Bir bağımsız bölümde meydana gelen hasar veya bozukluk nedeniyle, bu bölümlere girmek gerekirse, ilgili kat maliki veya orada ikamet eden kişiler, giriş izni vermekle yükümlüdürler. Örneğin, bir su borusunun patlaması sonucu, alt kattaki daireye zarar gelmemesi için üst kattaki bağımsız bölümün içinin kontrol edilmesi gerekebilir. Bu durumda, kat maliklerinin birbirlerinin dairelerine girilmesine onay vermeleri gerekir.

VII. Yasak İşler

Kat mülkiyeti yasasına göre, bir bağımsız bölümde, eğer söz konusu bölüm mesken olarak tescillenmişse, herhangi bir işyeri açmak yasaktır. Ancak, bazı istisnai durumlar bulunmaktadır. Örneğin, ticaret veya işyeri amacıyla açılacak bir yer için, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı gereklidir. Kütükte mesken olarak görülen bağımsız bölümlerde, hastane, klinik, dispanser gibi sağlıkla ilgili yerlerin açılması yasaktır. Ayrıca, eğlence yerleri, lokantalar ve benzeri işyerlerinin açılabilmesi için de kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gereklidir.

VIII. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti

Bir kat maliki, ortak kurallara uymadığında ve yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Bu durumda, diğer kat maliklerinin çoğunluk kararıyla, ihlalde bulunan kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetini devralma hakkı bulunur. Bu tür bir durum, yalnızca diğer kat maliklerinin rızasıyla gerçekleşebilir ve yazılı bir karar gerektirir.

Eğer kat malikleri ile ilgili herhangi bir sorun yaşıyor ya da daha fazla bilgi almak istiyorsanız, Trabzon avukatlık hizmetleri ile ilgili destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.